新常態(tài)下如何防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

2014-09-24 11:51:48    來(lái)源:蘭瑞環(huán)球

 

當前我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)入中高速區間,經(jīng)濟發(fā)展模式正在轉型升級,經(jīng)濟更強調可持續發(fā)展和提質(zhì)增效。在此背景下,我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,又要為經(jīng)濟增長(cháng)和轉型升級提供穩定的動(dòng)力。

■房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”潛伏著(zhù)泡沫風(fēng)險

當前我國房地產(chǎn)業(yè)呈現“非常態(tài)”,潛伏著(zhù)一定程度的泡沫風(fēng)險。這是我們從過(guò)去10多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的各種問(wèn)題和矛盾而得出的一個(gè)基本判斷。

房地產(chǎn)業(yè)“非常態(tài)”的一個(gè)重要表現就是,全國大多數地區的房?jì)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快,存在一定程度的房?jì)r(jià)泡沫。

我國自1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái),在多種因素的綜合作用下,已積累了較大程度的房地產(chǎn)“泡沫”,表現在當前房?jì)r(jià)及上漲預期大大高于普通居民現有的支付能力和對未來(lái)收入增長(cháng)的預期。

當前,全國大多數城市的樓市價(jià)格過(guò)高,尤其一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高企,普通居民尤其領(lǐng)取工薪的“剛需們”,普遍買(mǎi)不起房,有很多人單靠自己工資積累連首付款都交不起。以致于“剛需們”為了買(mǎi)一套房,不得不幾個(gè)家庭成員拿出所有的或大部分的積蓄。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”,還表現在如下幾方面,包括全國及各個(gè)地區都將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降馬上引起經(jīng)濟減速;許多地區的土地財政成為當地財政收入的重要依賴(lài),其占比在40%至60%,房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢使這些地區的財政面臨入不敷出的困境等。

房地產(chǎn)業(yè)的“非常態(tài)”,不僅使國家和地區經(jīng)濟的安全和持續穩定發(fā)展面臨一定程度的經(jīng)濟風(fēng)險,而且使為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨額融資服務(wù)的金融體系面臨一定程度的金融風(fēng)險。今年前幾個(gè)月,在經(jīng)濟下行、房?jì)r(jià)下跌的形勢下,差不多每個(gè)月都傳出有地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠銀行大量貸款的消息。2014年上半年上市銀行財務(wù)報告數據表明,16家上市銀行“涉房貸款”合計金額(采用集團或合并口徑相關(guān)數據)為12.88萬(wàn)億元,較上年同期的11.06萬(wàn)億元增長(cháng)了16.46%;較去年年底的11.79億元增長(cháng)了9.25%。專(zhuān)家分析認為,上半年上市銀行不良貸款繼續“雙升”,“涉房貸款”超過(guò)貸款平均增長(cháng)速度,不排除今后房地產(chǎn)貸款不良率繼續上升。

■深化改革,防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

按照中央和國務(wù)院有關(guān)會(huì )議精神,下半年防風(fēng)險也是與穩增長(cháng)、調結構、惠民生并列的重要任務(wù)。從某種意義上說(shuō),防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險是下半年以及今后一個(gè)時(shí)期絲毫不能放松的一項重要工作。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,需要國家采取標本兼治、綜合治理的措施,其中通過(guò)深化改革是根本對策。為此,要加快財稅、金融、住房保障制度等改革。

從下半年開(kāi)始提上議事日程的財稅改革,將調整中央和地方政府間財政關(guān)系,改進(jìn)預算管理制度、完善稅收制度、建立事權和支出責任相適應的制度。財稅改革具體涉及增值稅、消費稅、房地產(chǎn)稅等稅種。深化財稅改革,將為地方財政設定新的稅種,如房地產(chǎn)稅,并規范發(fā)行自發(fā)自還的地方債券,改變地方財政長(cháng)期依賴(lài)土地財政的局面。

專(zhuān)家建議,今后可考慮深化土地財政改革,國家要收回對國有土地的拍賣(mài)轉讓權及收益權,對地方政府長(cháng)期實(shí)行的土地財政實(shí)施“釜底抽薪”,如此可大大降低住房成本(土地出讓價(jià)格及附加稅收等平均占到房?jì)r(jià)的50%至60%),有助于擠掉房地產(chǎn)“泡沫”。

深化金融改革,要對商品房和保障房采取有區別的融資服務(wù)政策。與當前國家住房保障制度改革相適應,對商品房供應體系由商業(yè)銀行提供信貸支持,而國家或地方政府部門(mén)負有重要責任的居民保障房(包括經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造等),則建立相應的政策性金融機構,提供有國家政策優(yōu)惠或補貼的融資服務(wù)。

針對當前房地產(chǎn)泡沫的信貸成因,專(zhuān)家建議,要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和消費有明確區分,有保有壓,即當前金融業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的支持服務(wù)要嚴格控制規模、防范風(fēng)險,銀行信貸要限制對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府融資平臺(絕大多數以土地抵押融資或作為還款來(lái)源)的支持,監管部門(mén)要對“影子銀行”為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方融資平臺提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治,防范化解潛在的金融風(fēng)險,對房地產(chǎn)公司從境內外資本市場(chǎng)融資要收緊政策、嚴加控制;同時(shí),對于普通民眾的住房消費包括購買(mǎi)保障房和自住性普通商品房,予以及時(shí)的金融支持。

防范化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,應當遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律,采用市場(chǎng)調節和經(jīng)濟杠桿,對房地產(chǎn)供給與需求進(jìn)行有效調節。

從房地產(chǎn)供給方面,宜實(shí)施分類(lèi)管理,即國家要加大保障性住房體系建設和供給,滿(mǎn)足低收入群體的住房需求;要適度加大土地供應和普通商品房供應,以滿(mǎn)足中高收入群體對普通商品房的剛性需求。

從房地產(chǎn)需求方面,宜實(shí)施分類(lèi)管理,即通過(guò)調節購房和按揭資質(zhì)等手段,嚴格限制對商品住房的投資投機性需求,滿(mǎn)足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過(guò)設立和健全房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化長(cháng)效調控機制,使住房回歸消費品的本質(zhì),盡量減少住房的投資品或金融屬性。

通過(guò)深化多項相關(guān)改革,并運用市場(chǎng)機制調節房地產(chǎn)供求關(guān)系,旨在促使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫“非常態(tài)”、回歸到“新常態(tài)”,為中國經(jīng)濟轉型升級、提質(zhì)增效,并有效防范化解潛伏的金融風(fēng)險,提供常態(tài)動(dòng)力。
 

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